Comprar vivienda casi nunca empieza con una hoja de Excel.
Empieza mirando.
Un proyecto que vimos camino a casa. Un apartamento que apareció en redes. Una recomendación. Una visita de domingo. O esa conversación en la que alguien dice: “con lo que pagas de arriendo, deberías mirar cuánto te costaría comprar”.
Y entonces empiezan las cuentas.
Puede aparecer una Vivienda de Interés Prioritario (VIP) que se acerca mucho más al presupuesto. Después encontramos una Vivienda de Interés Social (VIS) con características diferentes. Y, por supuesto, también está ese apartamento de más metros, con parqueadero, en Medellín —o en la ciudad en la que te encuentres— que cuesta $450 millones y nos hace preguntarnos:
¿qué tendría que pasar financieramente para poder comprarlo?
Ahí la búsqueda cambia.
Ya no estamos comparando únicamente viviendas. Estamos comparando cuánto tenemos, cuánto necesitamos financiar y qué significa asumir ese crédito durante varios años.
VIP, VIS o No VIS: primero entendamos qué estamos mirando
Estas tres categorías aparecen rápidamente cuando comenzamos a buscar vivienda.
Según el Ministerio de Vivienda, una Vivienda de Interés Prioritario (VIP) puede tener un valor máximo de 90 salarios mínimos mensuales legales vigentes, mientras que una Vivienda de Interés Social (VIS) puede alcanzar, como regla general, los 135 salarios mínimos.
Con el salario mínimo de 2026, esto nos permite tener una referencia aproximada:
- VIP: hasta cerca de $157,6 millones.
- VIS: hasta cerca de $236,4 millones.
- Por encima de esos límites estaremos, en términos generales, frente a una vivienda No VIS.
Un dato importante: VIS o VIP no significa un estrato específico. Una cosa es la clasificación de la vivienda y otra el estrato socioeconómico asignado al inmueble.
Por eso, cuando estés mirando un proyecto, vale más confirmar directamente su clasificación que deducirla por la zona, el tamaño o el estrato.
Ahora pongámoslo en números
Los porcentajes máximos de financiación nos ayudan a aterrizar mejor la conversación.
Bancolombia, por ejemplo, informa actualmente que un crédito hipotecario puede financiar hasta el 80 % del valor comercial para vivienda VIP y VIS, y hasta el 70 % para vivienda No VIS.
Son porcentajes máximos: la aprobación final dependerá del estudio de crédito, del avalúo y de las condiciones particulares de cada comprador.
Veámoslo con tres situaciones sencillas.
Caso 1. Una vivienda VIP de $150 millones
Si la financiación llegara al 80 %:
Valor de la vivienda: $150 millones
Recursos propios: desde $30 millones
Crédito: hasta $120 millones
Tomando únicamente como ejercicio ilustrativo un crédito en pesos a 20 años y una tasa cercana a las referencias publicadas actualmente por Bancolombia, la cuota financiera estaría alrededor de $1,45 millones mensuales.
Caso 2. Una vivienda VIS de $230 millones
Con financiación de hasta el 80 %:
Valor de la vivienda: $230 millones
Recursos propios: desde $46 millones
Crédito: hasta $184 millones
Bajo un ejercicio similar a 20 años, la cuota podría ubicarse aproximadamente alrededor de $2,2 millones mensuales.
Además, si estás comprando una VIS o VIP nueva, vale la pena revisar si puedes acceder a algún programa de subsidio vigente.
El Ministerio de Vivienda mantiene información actualizada sobre los programas disponibles, sus condiciones y requisitos.
Caso 3. Ese apartamento de $450 millones
Ahora pensemos en una vivienda No VIS.
Valor: $450 millones
Financiación máxima de referencia del 70 %: $315 millones
Recursos propios: desde $135 millones
Utilizando nuevamente un crédito en pesos a 20 años y como referencia la tasa publicada actualmente por Bancolombia para vivienda No VIS, una cuota financiera aproximada estaría alrededor de $3,8 millones mensuales.
Y aquí aparece una conclusión interesante:
el salto entre una vivienda y otra no está solamente en el precio. También está en la cuota inicial que necesitamos reunir y en la obligación mensual que podemos asumir.
Estos tres ejemplos son exclusivamente ilustrativos. No incluyen seguros ni otros costos de la operación y no constituyen una cotización.
Las tasas pueden cambiar y cada entidad evalúa de forma individual al solicitante. Por eso, antes de tomar una decisión, conviene revisar siempre las condiciones vigentes del crédito de vivienda directamente con la entidad financiera.
¿A cuántos años puedo financiar?
El plazo también cambia considerablemente la conversación.
En el producto que estamos utilizando como referencia, Bancolombia ofrece actualmente créditos de vivienda:
En pesos: entre 5 y 20 años.
En UVR: entre 5 y 30 años.
Un plazo mayor normalmente puede disminuir el esfuerzo mensual, pero también implica mantener la obligación durante más tiempo.
Por eso, mirar únicamente cuánto queda la cuota puede resultar insuficiente.
Pesos o UVR: dos formas diferentes de financiar
Otra decisión que aparece durante el proceso es escoger entre un crédito denominado en pesos o en Unidad de Valor Real (UVR).
En pesos, la tasa permanece fija durante la vigencia bajo las condiciones del producto y la cuota mantiene el comportamiento previsto para ese sistema.
La UVR, en cambio, es una unidad cuyo valor se actualiza teniendo en cuenta la inflación.
El Banco de la República explica oficialmente cómo funciona la UVR y cómo se determina su valor.
No se trata simplemente de decidir cuál es “mejor”.
La pregunta útil es:
¿entiendo cómo funciona cada alternativa y cómo se comportaría dentro de mis finanzas durante varios años?
¿Qué suelen pedir para estudiar un crédito de vivienda?
Aunque cada banco tiene sus propias políticas, antes de comenzar es útil revisar si tenemos algunos elementos básicos preparados.
Checklist inicial
- Ser mayor de edad.
- Poder demostrar los ingresos con los que se atenderá el crédito.
- Tener una capacidad de pago compatible con la cuota.
- Informar las demás obligaciones financieras existentes.
- Autorizar la consulta de información necesaria para el estudio de crédito.
- Presentar la documentación que corresponda según seamos empleados, independientes, pensionados u otra modalidad de generación de ingresos.
- Contar con los recursos necesarios para cubrir la parte del inmueble que no será financiada y los demás gastos asociados a la compra.
Como referencia, Bancolombia señala actualmente que permite solicitar crédito de vivienda con ingresos desde un salario mínimo y que pueden sumarse ingresos familiares para ampliar la capacidad de endeudamiento.
Además, la Superintendencia Financiera de Colombia establece lineamientos generales relacionados con la evaluación de la capacidad de pago del deudor y las condiciones de las operaciones de crédito.
Esto no significa que cumplir una lista garantice la aprobación.
Cada entidad aplica sus propios criterios de riesgo y puede solicitar información adicional.
Entonces, ¿por dónde empezar?
Tal vez encontramos una VIP que se ajusta perfectamente a nuestro presupuesto.
Quizás una VIS nos permite conseguir el espacio o la ubicación que buscamos.
O decidimos esperar un poco más, aumentar la cuota inicial y comprar ese apartamento de más metros, con parqueadero, en Medellín o en la ciudad donde queremos vivir.
Las tres pueden ser decisiones razonables.
La diferencia está en hacer las cuentas completas.
No solamente:
¿cuánto me presta el banco?
También:
¿cuánto tengo que aportar?, ¿cuánto pagaría al mes?, ¿durante cuánto tiempo?, ¿qué otros gastos aparecen y qué espacio dejará esa obligación dentro de mis finanzas?
Porque comprar vivienda no empieza cuando aparece un mensaje diciendo “crédito aprobado”.
Empieza mucho antes: cuando entendemos qué estamos comprando y cómo vamos a pagarlo.
Y quizá, después de hacer ese ejercicio, la pregunta más útil deje de ser:
“¿Me alcanza?”
y pase a ser:
“¿Esta compra tiene sentido para mí?”
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Los valores y cuotas presentados son ejemplos ilustrativos. Las tasas, condiciones de financiación, programas de subsidio, porcentajes máximos y requisitos pueden cambiar. Consulte siempre las condiciones vigentes directamente con la entidad financiera y las fuentes oficiales.
Información revisada: octubre de 2026.
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